رئيس العقارات ديفيد سليث يعطي المستودعات عملية بيع صعبة

ديفيد سليث، الرئيس التنفيذي لمجموعة سيجرو للملكية الصناعية، يواجه صعوبة في إقناعه.

يعرف المحاسب السابق أن المستودعات التي بنتها الشركة التي يبلغ عمرها 100 عام يُنظر إليها على أنها مساحات مملة وقبيحة ارتبطت منذ فترة طويلة بالأعمال “القذرة” للصناعة التحويلية المتدهورة في المملكة المتحدة. واجهت شركة Segro معارضة من السكان المحليين الذين اشتكوا من أن مستودعاتها قبيحة للعين.

يهاجم سليث الرافضين، ويؤكد على أن هذه المباني هي “بنية تحتية وطنية حيوية”. ويقول إن “الصناديق العامة للغاية” الخاصة بشركة سيجرو أصبحت الآن في طليعة التحول الرقمي، حيث تضم مراكز بيانات وتوفر مساحة لتجار التجزئة عبر الإنترنت، وموزعي المواد الغذائية، وحتى استوديوهات نيتفليكس.

وقال الرجل البالغ من العمر 62 عاماً في المكتب الرئيسي للشركة في مدينة سان فرانسيسكو: “ليس هناك الكثير من الناس على هذا الكوكب الآن ليس لديهم هاتف، وبالتأكيد في هذا البلد، ولا يمكنك حقاً استخدام هاتفك بدون مراكز البيانات”. مايفير لندن. “ومع كل التقدم التكنولوجي والذكاء الاصطناعي، نحتاج إلى المزيد.”

ورسالته للمجتمعات المحلية وما يسمى “النيمبي” الذين يشكون من التنمية في مناطقهم هي أن مستودعات سيغرو هي “قوة من أجل الخير”.

—

Sleath، وهو رياضي ثلاثي نباتي مهووس باللياقة البدنية، ليس رئيسًا نموذجيًا للملكية. وقال إنه معروف بهدوئه تحت الضغط وطبيعته المعتدلة، وقال إن الأمر استغرق بعض الوقت للتعود على المظهر العام لاجتماعات المساهمين والمقابلات الإعلامية. اقترح مجلس إدارته مدربًا للقيادة. “لم أشعر أبدًا بأن لدي الأنا. . . إنه ليس شيئًا طبيعيًا تمامًا بالنسبة لي.”

وقال إنه على الرغم من وجود الكثير من أصحاب العقارات والمؤسسات المهنية ذات رأس المال الجيد في هذه الصناعة، إلا أن “المشكلة هي أن هناك جوهراً. . . التي لا تزال تتمتع بسمعة تدخين السيجار والقطط السمينة التي تقود سيارة بنتلي. وفي حين أن صورة سليث لا تتماشى مع هؤلاء الأفراد، إلا أنه يدرك الحاجة إلى أجور تنافسية. وقال إن أجور المسؤولين التنفيذيين كانت “مقيدة” للغاية وتميل لصالح المستثمرين ومستشاريهم بالوكالة. “المؤسسات تمتلك الشركات، لكن مجالس الإدارة بحاجة إلى أن تتمتع بالمرونة اللازمة لوضع سياسات الأجور لجذب المواهب التي ترغب في إدارة الشركات. وأشار إلى أن هناك بالتأكيد عدم تطابق.

تتنافس Segro مع الأسهم الخاصة للحصول على أفضل الموظفين والأصول والفرص. “أعلم أن شخصًا مثلي كان بإمكانه كسب المزيد من المال. . . قال الرئيس التنفيذي: “أنا لا أشتكي لأن هذا ليس دافعي الوحيد ولكن أعتقد أنه يمثل تحديًا”.

—

عندما تولى سليث وظيفة سيجرو في عام 2011، قال لفريقه: “هذه الشركة لن تتمكن من البقاء.. . . إذا واصلنا القيام بما نقوم به. نحن بحاجة إلى القيام بشيء جذري”. لقد كانت مكالمة كبيرة من شخص كان، بصفته المدير المالي للشركة، يعيش في ظل الرئيس التنفيذي السابق.

أُطلق على Segro، التي بدأت باسم Slough Estates Group، لقب “النمو البطيء” قبل أن يتولى Sleath المسؤولية ويمتلك المكاتب المستخدمة كإعداد للنسخة البريطانية من البرنامج التلفزيوني. المكتب.

لقد أدرك سليث وفريقه أن المساحات الصناعية الحديثة في أفضل المواقع ستكون قليلة. وكانت لندن قد فقدت بالفعل 50 في المائة من أراضيها الصناعية. وكانت خطتهم تتمثل في بيع أي شيء لا يمثل مساحة صناعية حديثة وعالية الجودة في الأسواق المستهدفة لشركة Segro – بما في ذلك المكاتب وأصول البيع بالتجزئة – وإعادة الاستثمار في محفظة أكثر ملاءمة لمستقبل الشركة.

في البداية، أثار المستثمرون مخاوف بشأن التخلص من الأجزاء التي لا تزال مربحة من المحفظة وكانوا قلقين بشأن القدرة على تغطية الأرباح. قال سليث: “بالطبع، لم يصدقنا أحد في البداية”. ولم يكن من المفيد أن أكبر المستأجرين ودافعي الإيجار في سيجرو، وهي شركة الطلبات البريدية الألمانية نيكرمان، أفلست بعد حوالي ستة أشهر من إعلان سيجرو عن إصلاح الإستراتيجية.

لكن الخطة أتت بثمارها في النهاية. أدى انخفاض أسعار الفائدة وزيادة الطلب على المساحات من شركات التجارة الإلكترونية، خاصة أثناء الوباء، والحوسبة السحابية، إلى ارتفاع الإيجارات الصناعية وزيادة سعر سهم الشركة بأكثر من ستة أضعاف من عام 2012 إلى نهاية عام 2021. ويمثل التسوق عبر الإنترنت الآن 12% المائة من إيجارات شركة Segro (أمازون وحدها هي نصف هذا المبلغ).

قال أولي كريسي، المحلل في شركة كويلتر شيفيوت: “لا أعرف إلى أي مدى يمكن أن نسميه الحظ أو الحكم”. وأضاف أن سليث “لم يقلب الشركة رأساً على عقب” فيما يتعلق بما اختارت الاستثمار فيه لكنه استفاد من الفرصة التي وجد نفسه فيها.

قال زميل سابق إن سليث لا يحتاج إلى شخصية متعجرفة لإظهار مكانته في الصناعة. “انظر إلى ما حدث لسعر السهم على مدى السنوات العشر إلى الخمس عشرة الماضية. ثقته تأتي من تحول الأعمال. وقال أحد الباحثين عن الكفاءات الذي يعرفه منذ 20 عاماً: “إنه ليس مثالياً، لقد ارتكب أخطاء، لكنه يملكها”.

يحرص Sleath على منح الفضل لموظفيه. “الشيء الذي يزعجني حقًا هو عندما يتحدث الناس عن “أنا” أو “أنا”. ‘لدي فعلت هذا. أنا افعل ذلك’ . . . إنه دائمًا جهد جماعي والناس ينسون ذلك. وقال عن أسلوب إدارته منذ أن أصبح رئيسًا تنفيذيًا: “لذلك، هذا شيء يضايقني”.

—

وكانت البيئة التجارية أكثر صعوبة خلال العام الماضي، مع ارتفاع أسعار الطاقة بسبب الغزو الروسي لأوكرانيا، وضغط أسعار العقارات التجارية بسبب ارتفاع أسعار الفائدة. أدى اعتراف أمازون العام الماضي بأنها توسعت بشكل مفرط إلى انخفاض قيمة المستودعات بشكل أكبر.

كان سوق الخدمات اللوجستية من بين الأكثر تضرراً في ظل الانكماش العقاري الأوسع. باعتبارها واحدة من أكبر الصناديق العقارية الصناعية المدرجة، كان أداء Segro أقل من أداء القطاع، حيث قام مديرو الصناديق بتخفيض تعرضهم. وانخفض صافي قيمة أصولها بنسبة 3 في المائة في الأشهر الستة حتى 30 حزيران (يونيو) وتباطأت وتيرة زيادات الإيجارات في عام 2023. وانخفض سعر سهمها بنسبة 1.8 في المائة منذ بداية العام.

“أعتقد أنه بعد فوات الأوان كان ينبغي لنا أن ندرك ذلك [the war in Ukraine] قال سليث: “كإشارة لتغيير المسار والسرعة”. “كنا بحاجة إلى التباطؤ والاستثمار بشكل أقل خلال هذه الفترة لأن رأس المال أصبح أكثر تكلفة”.

واعترف سليث أيضًا أنه كان بإمكان الشركة القيام بدفعة أكثر قوة نحو أسواق الخدمات اللوجستية الجذابة مثل هولندا وجمهورية التشيك. “لكن في كثير من الأحيان تكون الأشياء التي لا تفعلها هي التي تشعر بالامتنان لها، وأنا ممتن لأننا لم ننجر إلى أسواق أخرى خارج أوروبا”.

مع ارتفاع تكلفة رأس المال، بدأت شركة سيجرو في “إعادة تدوير” المزيد من رأس المال – بيع الأصول لتوليد الأموال لإعادة الاستثمار لتقليل اعتمادها على الديون. وقال الرئيس التنفيذي: “لقد مررنا بتصحيح حاد للغاية”.

لكن خبراء السوق يأملون أن تكون قيم العقارات في المملكة المتحدة قريبة من القاع. لقد سلطوا الضوء على مرونة الطلب على مساحات المستودعات في المملكة المتحدة وفي جميع أنحاء أوروبا حيث تعمل الشركات على تعزيز سلاسل التوريد الخاصة بها.

“فجأة أدرك الجميع أن وجود سلاسل توريد جيدة حقًا ووجود المساحة المناسبة في المكان المناسب يعد ميزة مهمة حقًا، لذلك [the sector] قال سليث: “واصلنا الأداء الجيد على الرغم من الرياح الاقتصادية المعاكسة التي نواجهها الآن”.

وأشار إلى أن البيئة الحالية تبدو أكثر “استقرارا” مما كانت عليه في الأشهر الأخيرة. “هناك مشترين هناك. إنهم حذرون بعض الشيء بشأن تشغيل رؤوس أموالهم.”

“لدينا مخزون مذهل من الأراضي بالفعل في ميزانيتنا العمومية، وإذا ركزنا فقط على تحويل ذلك إلى عقارات مدرة للدخل…”. . . سنعمل بشكل جيد جدًا خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، ويمكننا أن نقلق بشأن الاستحواذ على المزيد من المواقع في المستقبل.

ومع ذلك، فقد توقع “صدمة أخرى على طول الطريق قبل أن أتقاعد على الأرجح”.

وبينما يأمل سليث أنه “لا أحد سيحل محله في أي وقت قريب”، فإن تعيين رئيس جديد أثار تكهنات حول المدة التي سيستمر فيها في هذا المنصب. إنه يدرك إرثه ويريد ترك الشركة في وضع أفضل مما كان عليه عندما انضم.

“أنا متأكد من أن اسمي سيتم نسيانه بعد أسبوعين من مغادرتي لأنه سيكون متعلقًا بالشخص الجديد والفريق الجديد، لكنني أود أن أعتقد أنني تركت الشركة في حالة جيدة وأنني سأستمر في ذلك. من أجل البقاء والازدهار لعقود قادمة.”