ويستفيد المستثمرون من التجارة “مرة واحدة كل عقد” في السندات العقارية الأوروبية

يعتقد مستثمرو الائتمان أنهم وجدوا تجارة “مرة واحدة كل عقد” في السندات المتعثرة لشركات العقارات السكنية الأوروبية، التي ترتفع أسعارها الآن.

وكان مديرو الصناديق، بما في ذلك UBS وSchroders، من بين أولئك الذين اشتروا ما يسمى بالسندات الهجينة لشركات العقارات، على أمل الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة حيث تقوم بعض هذه الشركات بجمع رؤوس أموال جديدة لتسهيل التدفقات النقدية قصيرة الأجل.

إن السندات الهجينة هي ديون ثانوية أكثر خطورة وبدون تاريخ استحقاق، وتم إصدارها بسهولة من قبل شركات تطوير العقارات التي تسعى إلى تعزيز ميزانياتها العمومية عندما كانت تكاليف الاقتراض منخفضة.

عادة ما تعاملها وكالات الائتمان على أنها جزء من حقوق الملكية وجزء من الدين، مما يعني أنها تضيف جزئيًا فقط إلى عبء ديون الشركة.

تراجعت أسعار هذه السندات في عام 2022 مع قيام البنوك المركزية بتشديد السياسة النقدية بسرعة لمكافحة التضخم الجامح، مع تضرر بعض المطورين الأكثر عدوانية والمديونية بشكل خاص. كما أثار بعض المصدرين غضب المستثمرين من خلال عدم إعادة شراء الديون بالقيمة الاسمية بعد انخفاض الأسعار.

لكن مع قيام البنك المركزي الأوروبي الآن بتخفيض أسعار الفائدة مرة أخرى، فإن الطلب المتجدد على الديون العقارية يزيد من مخاطر الديون الثانوية، مثل الديون الهجينة، كما يقول استراتيجيو الائتمان والمستثمرون.

قال زاك سوابي، مدير المحفظة الرئيسي للعائد الأوروبي المرتفع في UBS لإدارة الأصول: “لقد كانت هذه فرصة تداول مرة واحدة كل عقد” لمستثمري الائتمان.

تشكل السندات العقارية الأوروبية الجزء الأكبر من محفظته، وكانت السندات الهجينة هي الأفضل أداء، وهو متمسك بها على أمل تحقيق المزيد من المكاسب.

ومن بين السندات في القطاع التي حققت أداءً قوياً هذا العام ثلاث سندات هجينة أصدرتها شركة التطوير السويدية المثقلة بالديون SBB (Samhällsbyggnadsbolaget)، والتي تضاعف سعرها ثلاث مرات تقريباً حتى الآن هذا العام.

وقد تضاعف سعر السندات الصادرة عن مجموعة CPI Property Group ومقرها لوكسمبورغ.

بعض هذه الديون، مثل سندات “أروند تاون” الهجين بنسبة 3.375 في المائة، تقدم عوائد أفضل من الأوراق المالية الأخرى المحفوفة بالمخاطر. وقد ساعد ذلك في دفع الأداء هذا العام، حيث يحاول المستثمرون تأمين العوائد مع قيام البنك المركزي الأوروبي بتخفيض تكاليف الاقتراض، وتعزيز محافظ بعض مديري الصناديق.

قال هوجو سكواير، مدير المحفظة ذات العائد المرتفع في شركة شرودرز: “أحب أن أفكر في الأمر باعتباره “لحظة مينسكي” معاكسة”، مشيراً إلى الاسم الذي يطلق على الانهيارات المفاجئة في السوق الناجمة عن فترة من نشاط المضاربة.

“إما أنك تمتلك ما يكفي من هذه [real estate] الأسماء، أو أنت [fell behind your peers]”، قال سكواير. “إن العقارات الهجينة هي عامل كبير في [wide distribution] من العائدات بين الصناديق الأوروبية ذات العائد المرتفع.

واشترت سكواير أسهما في هذا القطاع قبل 18 شهرا تقريبا، عندما كانت المخاطر في ارتفاع وانهارت أسعار العقارات الهجينة إلى نحو 30 إلى 40 سنتا لليورو.

في ذلك الوقت، كان مصدرو العقارات السكنية يقررون إلى حد كبير عدم تبني خيار الصناعة القياسي المعروف باسم استدعاء السندات. في حين أن الهجينة عادة ما تكون دائمة، فإن هذا الخيار يسمح لها بإعادة رأس المال إلى حاملي السندات وإعادة التمويل برأس مال جديد.

ومع ذلك، فإن الأزمة النقدية في القطاع أثنت معظمهم عن القيام بذلك. وفي عدد من الحالات، مثل قضية أروند تاون في يناير 2023، أثار هذا غضب حاملي السندات وأضر بسمعة بعض المصدرين.

ويأتي الارتفاع في السندات العقارية الأوروبية أيضًا بعد أن أثارت فضائح الحوكمة الخطيرة المستثمرين في القطاع في السابق، حيث هزت مشكلات محاسبية خطيرة في مالك العقار الألماني أدلر السوق الأوسع في عام 2022.

لقد خضع كل من SBB وCPI للتدقيق من قبل البائعين على المكشوف.

ارتفعت سندات مؤشر أسعار المستهلك في وقت سابق من هذا الشهر بعد أن “دحض” التحقيق الذي أجرته شركة المحاماة White & Case مزاعم المخالفات المالية التي قدمتها شركة Muddy Waters الأمريكية للبيع على المكشوف، في حين أوصى مع ذلك “بفصل أكبر” بين شركة العقارات والمكتب العائلي التابع لها. مؤسس.

بعد أقل من عامين من الأزمة، وجدت العديد من شركات العقارات نفسها مرة أخرى لصالح مستثمري الائتمان.

وقال جيمس فوكينز، الرئيس العالمي للائتمان من الدرجة الاستثمارية في شركة أفيفا إنفستورز: “هناك شهية أكبر بكثير لهذه الأدوات من قبل المستثمرين الآن”. ويعتقد أن قاعدة المستثمرين لهذه السندات الثانوية قد توسعت منذ العام الماضي. “يُنظر إليهم على أنهم . . . القليل من العصير الإضافي للمحفظة.

لكنه أضاف أن العقارات الهجينة أصبحت موضع “إجماع” بالنسبة لمستثمري الائتمان، وقال “نحن حذرون بشأنها على المدى الطويل. أنت لا تحصل على أموال مقابل . . .[added]المخاطرة بالأسعار الحالية.”

آخرون، مثل جوليان ماركس، من شركة نومورا لإدارة الأصول في لندن، يحذرون من أن الأسعار قد لا تشهد المزيد من الارتفاع.

اشترى بعضًا من هذه العقارات الهجينة في أواخر عام 2023، لكنه قال إن شركات مثل أروندتاون عانت من بعض الأضرار التي لحقت بسمعتها لعدم مطالبتها بالسندات في العام الماضي.

ويعتقد أيضًا أن العديد من هذه الشركات لا تزال تواجه مشكلات تتعلق بكميات كبيرة من الديون مقابل أسواق العقارات المحلية التي لا تزال هشة في وسط وشرق أوروبا.

وقال ماركس: “ليس كل مصدري العقارات خرجوا من الأزمة الآن”. “إنهم ما زالوا يعتمدون على انخفاض أسعار الفائدة بدلاً من الاعتماد على [cash flow] تحسين لهم.”

لكن في الوقت الحالي، يظل طلب المستثمرين قوياً على أي إصدار عقاري مختلط عالي العائد، إذا قرروا إعادة التمويل، وفقاً لهنري هولدن، المدير التنفيذي لمكتب نقابة الديون الأوروبية في بنك جولدمان ساكس.

“يمكن للشركات العقارية عالية الجودة أن تصدر سيارات هجينة جديدة الآن، فهناك ما يكفي من الطلب.”

تقارير إضافية من روبرت سميث