يقوم بنك OZK بتمويل رهان محفوف بالمخاطر على سحر ميامي
انخفضت أسهم بنك أو زد كيه، وهو بنك أمريكي متوسط الحجم له جذور تعود إلى قرن من الزمان في ريف أركنساس، بنسبة 20 في المائة في أيار (مايو) بعد أن شكك أحد محللي سيتي جروب في تعرضه المتزايد لقطاع العقارات التجارية المضطرب.
وبعد أسبوعين، وقع البنك على صفقة لتمويل أكبر قرض عقاري في تاريخ فلوريدا بقيمة 668 مليون دولار لإنهاء مشروع والدورف أستوريا في ميامي، وهو مجمع سكني مكون من 100 طابق مخطط له أن يكون أطول ناطحة سحاب أمريكية جنوب مانهاتن. وجاء ذلك في الوقت الذي ارتفع فيه مخزون الشقق الفاخرة في ميامي بنسبة 40 في المائة في العام الماضي وسط تباطؤ المبيعات ووفرة البناء الجديد.
كيف أصبح بنك مجتمعي متواضع بدأ في جبال أوزارك، مع أعمال مزدهرة في إقراض القوارب والبيوت المتنقلة، أحد أكثر مصادر البلاد استعدادًا لتمويل البناء الراقي، هي قصة خوض المخاطر في الأسواق حيث كان الآخرون مترددين في ذلك. أعار. لم يكن لأي مقرض تأثير أكبر على إعادة تشكيل أفق ميامي اللامع في العقد الماضي من بنك OZK.
لكن القصة تثير الآن أيضاً ناقوس الخطر: بنك OZK هو الأكثر تعرضاً بين كبار المقرضين لسوق الإسكان في فلوريدا المعروف بازدهاره وكساده، مع تزايد المخاوف بشأن القروض الكبيرة ومخاطر التركيز في محفظته. ومن المقرر أن يعلن البنك عن نتائج الربع الثاني يوم الأربعاء.
قال بنجامين جيرلينجر، محلل سيتي جروب الذي كتب تقرير أيار (مايو) الماضي: “يشكل نحو 200 قرض أكثر من 50 في المائة من إجمالي دفتر القروض”، مشيرا إلى أن أقرانها يميلون إلى إصدار العديد من القروض بمبالغ أصغر بكثير. “هذا هو المستوى من التركيز الذي قد يشكك فيه بعض المنظمين.”
لطالما اجتذبت OZK المتشككين – وأبرزهم البائع على المكشوف كارسون بلوك، الذي وصف في عام 2016 نموذج أعمال الشركة بأنه “مؤخرة إلى الوراء” في مؤتمر استثماري شعبي. أعلنت شركة Block’s Muddy Waters Research أنها تقوم ببيع أسهم OZK على المكشوف، مشيرة إلى اندفاعها السريع نحو العقارات التجارية. وانخفضت الأسهم بنسبة 15 في المائة بعد الإعلان، لكنها انتعشت بسرعة وأنهت ذلك العام بارتفاع أكثر من 40 في المائة.
ولا يزال المسؤولون التنفيذيون في البنوك غير منزعجين.
وقال برانون هامبلين، رئيس OZK: “إن التركيز على العقارات يعد خبراً قديماً بالنسبة للبنك”. “لقد كان بنكنا دائمًا أكبر من المعتاد، فهو بنك مبني في الغالب على الإقراض العقاري.
“نحن هنا اليوم نقوم بأعمالنا بالطريقة التي كنا نقوم بها دائمًا.”
تأسس بنك أوزارك في عام 1903 في جاسبر، أركنساس، ويبلغ عدد سكانها 547 نسمة. وبدأ تكراره الحديث في التبلور في عام 1979، عندما تم شراؤه من قبل جورج جليسون، الذي كان آنذاك محاميًا شابًا في شركة ليتل روك روز للمحاماة، حيث كانت هيلاري كلينتون شريكًا. .
بدأت في التوسع في التسعينيات ونقلت مقرها الرئيسي إلى ليتل روك، عاصمة ولاية أركنساس وأكبر مدينة. على مر السنين، قام البنك بجمع العديد من البنوك الإقليمية الفاشلة، بالإضافة إلى ودائعها، مما أدى إلى تسريع انتقاله إلى الإقراض العقاري في هذه العملية. وقد نمت أصولها من 7 مليارات دولار إلى 36 مليار دولار في السنوات العشر الماضية. في عام 2018، أعاد تسمية نفسه ليصبح بنك OZK، وهو التغيير الذي “يحررنا من قيود الاسم المرتبط بمنطقة جغرافية معينة”، كما قال جليسون، البالغ من العمر الآن 71 عامًا، في ذلك الوقت.
يظهر اسم OZK في صفقات كبيرة أكثر من أي جهة إقراض عقارية أخرى في ميامي، أكبر منطقة في محفظتها من حيث القيمة الدولارية، مع أكثر من 4.7 مليار دولار في 38 التزام قرض – تمثل أكثر من 10 في المائة من دفتر قروضها.
يقدر بعض محامي العقارات أن OZK شاركت في ما لا يقل عن نصف الصفقات الكبرى التي عقدوها معًا في العقد الماضي، أكثر بكثير من أي مقرض آخر، وتحظى باحترام المطورين لقدرتها على التنقل في المشاريع العقارية المعقدة.
على الرغم من أنه يتنافس مع صناديق العقارات المتطورة في قطاع الاستدانة ومحفوف بالمخاطر، إلا أن OZK يواصل العمل مثل البنك الإقليمي التقليدي، حيث يستثمر في ودائع العملاء بدلاً من زيادة الديون أو تجميع قروضه. قال ستيفن سكوتن، المحلل في شركة بايبر ساندلر: “كان جليسون يقول: إذا كنت أعتقد أن هذا القرض يستحق القيام به، فأنا أريد كل ذلك”.
وظل المقرض عدوانيًا حيث أصبحت البنوك الأخرى أكثر حذرًا بشأن العقارات. في العام الماضي، قام بنك OZK بزيادة قروض البناء بمقدار 3 مليارات دولار، أي أكثر بمقدار مليار دولار من بنك جيه بي مورجان، أكبر بنك في البلاد، والأكثر من أي بنك في البلاد.
أصل هيمنة OZK في ميامي يكمن في رماد الأزمة المالية الأمريكية في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، عندما كانت فلوريدا مركز فقاعة الإسكان.
ولم تكن العديد من البنوك، التي استنزفت قروض البناء، مرتاحة للإقراض بالحجم الذي كانت ميامي بحاجة إلى بنائه. وقال جريج نيومان، كبير المديرين الإداريين للإقراض في OZK في ميامي: “كان هناك الكثير من التردد”.
ولأن قيم العقارات في أركنساس لم تتضخم قط في الفترة التي سبقت الأزمة المالية، فإنها لم تنهار أبدًا، وظلت شركة OZK تتمتع برأس مال جيد. تدخل OZK لملء الفجوة.
قال أندرو شارب، المحامي العقاري في شركة جرينبيرج تراوريج في ميامي: “بين عشية وضحاها، أصبح السؤال: ماذا تعرف عن هذا البنك، لأن الجميع يسألون؟”. “لم يكن لدى الناس أي فكرة عن مكان وجود أوزاركس.”
وكان التوقيت مصادفة، حيث وضع البنك في مكانه المناسب للازدهار الكبير القادم في ميامي. بفضل التحفيز والنزوح الجماعي من نيويورك خلال جائحة فيروس كورونا، أصبحت ميامي واحدة من أكثر أسواق الإسكان سخونة في الولايات المتحدة. قدمت شركة OZK أول قرض لها في ميامي في عام 2012. وبحلول آذار (مارس) 2024، كانت قد أنشأت 110 قروضا تجارية في المدينة، بقيمة تزيد على 9 مليارات دولار.
حتى الآن، ساعدت ممارسات الاكتتاب في OZK على تجنب الهلاك المتوقع منذ فترة طويلة. كان البنك يحقق أرباحاً كل عام لمدة 45 عاماً، ويبلغ معدل الخسارة على قروضه أقل من 1 في المائة، أي أقل من متوسط الصناعة. كما سعت إلى التنويع من خلال توسيع نطاق الإقراض المخصص للحرف الترفيهية والمركبات الترفيهية.
في ميامي، نسبة القروض إلى القيمة – وهو مقياس للمخاطر، حيث يشير الرقم الأقل إلى حماية أكبر – تبلغ 43 في المائة، مقارنة بمتوسط على مستوى الصناعة يبلغ نحو 57 في المائة. وهو في الغالب المقرض الأخير في أي مشروع، مما يجعله أول من يتم سداده في الأزمات. وقد تبنى المطورون ما يسمى نموذج أمريكا الجنوبية للتمويل، حيث يطلب من المشترين إيداع ما يصل إلى 50 في المائة من سعر الشراء، مما يوفر حقوق ملكية للبناء ويجعل من الصعب على المشترين الانسحاب.
وقال سكوتن من بايبر ساندلر: “إن الإقراض هو عمل محفوف بالمخاطر، والخطر هو التركيز”. “هذه هي صلصةهم غير السرية. هذه هي الطريقة التي يحققون بها الربحية، ويفعلون ذلك بطريقة لا ترتاح لها البنوك الأخرى”.
تستمر الأبراج الفاخرة الجديدة في الظهور وتضم شقق بنتهاوس تبلغ مساحة كل منها 10000 قدم مربع. وصلت أسعار الشقق الفاخرة مؤخراً إلى مستوى جديد بلغ 1.7 مليون دولار، بزيادة قدرها 5 في المائة عن العام الماضي.
لكن حدود النمو في المنطقة بدأت تظهر. وأدى ارتفاع أسعار الفائدة إلى تباطؤ المبيعات، التي بلغت ذروتها قبل عامين، وهي الآن منخفضة بنسبة 50 في المائة. وفي الوقت نفسه، ارتفع المخزون.
ومع تباطؤ وتيرة المبيعات هذا العام، تقدر شركة التقييم ميلر صموئيل أن هناك ما يكفي من الوحدات الراقية المتاحة لتلبية الطلب خلال العام ونصف العام المقبلين. قالت شركة الوساطة Redfin مؤخرًا إن ولاية فلوريدا تتمتع بتهدئة أسواق الإسكان بسرعة أكبر من أي ولاية أمريكية أخرى.
هزت أزمة البنوك عام 2023 الأسواق ووضعت البنوك الإقليمية على رادار المستثمرين والجهات التنظيمية. في البداية، كان التركيز على المقرضين، مثل بنك وادي السيليكون، الذي تكبد خسائر كبيرة في محافظ الأوراق المالية. لكن هذا القلق تحول بسرعة إلى تساؤلات حول ماهية الخسائر المحتملة الأخرى التي قد تكون كامنة في دفاتر البنوك متوسطة الحجم. لم يمض وقت طويل قبل أن يتجه المستثمرون والمنظمون إلى العقارات التجارية باعتبارها الشيء الذي يجب مراقبته. كان التعرض للعقارات التجارية عاملاً حيوياً في زوال بنك مجتمع نيويورك هذا الربيع.
لاحظ المحللون أن أحد المخاوف بشأن التركيز العقاري لشركة OZK هو أن الكثير من نموها حدث في وقت كان السوق مزدهرًا فيه.
شكك تقرير سيتي جروب عن شركة OZK في صحة قرضين على مباني المكاتب في سان دييجو وأتلانتا، تبلغ قيمتهما أكثر من مليار دولار، وأشار إلى “مخاوف ائتمانية مضاعفة”. وقلص المستثمرون أكثر من 800 مليون دولار من القيمة السوقية للشركة.
قال جيرلينجر من سيتي جروب: “لقد قامت OZK بعمل رائع في النمو في بيئة أسعار فائدة صفرية، لكن النموذج الجديد بعد كوفيد مختلف”. “عندما تكون في مجال الأعمال [funding] بناء شقة في ميامي، وإقراض 400 مليون دولار في المرة الواحدة، يعني ذلك آلاف القروض للمركبات الترفيهية».
وأضاف: “أنت بحاجة إلى الحصول على 4000 قرض من قروض المركبات الترفيهية للبقاء في التوازن لكل قرض بناء شقة في ميامي”. “هذا صعب.”
اكتشاف المزيد من موقع تجاربنا
اشترك للحصول على أحدث التدوينات المرسلة إلى بريدك الإلكتروني.