الأمور تبحث عن المشترين لأول مرة في الولايات المتحدة
ابق على اطلاع بالتحديثات المجانية
ببساطة قم بالتسجيل في قطاع العقارات myFT Digest – يتم تسليمه مباشرة إلى صندوق الوارد الخاص بك.
أخيرًا بعض الأخبار الجيدة للأشخاص الذين يكافحون من أجل الصعود على سلم العقارات.
لقد عانى الأميركيون لفترة طويلة من نظام ملكية ملتوي حكم عليهم بدفع بعض من أعلى العمولات على مستوى العالم، والتي تصل إلى 6 في المائة على مبيعات المساكن. أدى إغلاق وكلاء العقارات على القوائم عبر الإنترنت إلى ارتفاع التكاليف، بالإضافة إلى نقص المنازل ذات الأسعار المعقولة، مما أدى إلى استبعاد جميع المشترين باستثناء المشترين الأكثر ثراءً من سوق الإسكان.
يحظى محامو الدعاوى الجماعية بسمعة سيئة، لكنهم أجبروا في الأسبوع الماضي الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين على إلغاء نظام يُزعم أنه أدى إلى تضخيم مبلغ 100 مليار دولار الذي ينفقه الأمريكيون على العمولات العقارية بنسبة تتراوح بين 20 و50 في المائة.
ومن المتوقع أن تخفض التسوية الرسوم على متوسط مبيعات المنازل بمقدار 5000 دولار إلى 13000 دولار. سيستفيد أصحاب المنازل الحاليون على الفور لأنهم يدفعون حاليًا عمولات لكل من وكيلهم الخاص وممثل المشترين من عائدات البيع. ولكن في نهاية المطاف، يجب أن تؤدي التغييرات المطلوبة بشدة إلى خفض التكاليف للجميع في الوقت الذي تصبح فيه المؤشرات أكثر إيجابية بالنسبة للمشترين على مستوى المبتدئين.
يجب أن يشعر بائعو المنازل بالارتياح عند قبول أسعار أقل لأنهم سيحتفظون بمزيد من عائدات المبيعات. يمكن للمشترين أيضًا توفير المال عن طريق اختيار ممثل بسعر مخفض – أو لا شيء على الإطلاق، كما هو شائع في أماكن أخرى. وينبغي للتسوية أيضاً أن تقلل من عدد وكلاء المشترين الذين يوجهون العملاء بلا ضمير إلى المنازل التي تحمل عمولات أعلى.
وهذه التغييرات موضع ترحيب بشكل خاص بعد فترة وحشية دامت عامين شهدت ارتفاع أسعار الفائدة مما أدى إلى شل سوق العقارات السكنية. وانخفضت مبيعات المنازل القائمة إلى مستويات لم تشهدها منذ ذروة الأزمة المالية، حيث تضاعفت أسعار الفائدة على الرهن العقاري القياسي لمدة 30 عاما ثلاث مرات تقريبا إلى حوالي 8 في المائة في الخريف الماضي، وتراجعت القوائم الجديدة، حيث أحجم البائعون المحتملون عن التداول في قروضهم العقارية ذات الفائدة المنخفضة. لأولئك الذين لديهم أسعار أعلى، في حين أن الأسعار أصبحت بعيدة عن متناول العديد من المشترين لأول مرة.
والآن انخفضت معدلات الرهن العقاري إلى أقل من 7 في المائة، ومن المتوقع أن تنخفض أكثر في وقت لاحق من العام. وهذا، بالإضافة إلى تسوية السمسار العقاري، من شأنه أن يجذب المزيد من المنازل إلى السوق من خلال جعل الأمر في متناول أصحاب المنازل الحاليين للتفكير في الانتقال. وحتى قبل الاتفاق، ارتفع عدد المنازل المعروضة للبيع المدرجة حديثا بنسبة 17.5 في المائة على أساس سنوي في فبراير.
كما تظهر تطورات إيجابية للمشترين لأول مرة في سوق البناء الجديد. بعد سنوات من تلبية احتياجات الأثرياء بالفعل من خلال منازل أكبر وأكثر تكلفة، يعيد البناءون التفكير في نهجهم ويعطون الأولوية للقدرة على تحمل التكاليف.
وهذا يعني المزيد من المنازل المستقلة، وتشطيبات أقل تكلفة ومخططات أرضية أصغر. إن المنازل في الولايات المتحدة ضخمة وتتسبب في إهدار الموارد وفقاً للمعايير الدولية، لذا فمن الإيجابي بالنسبة لكوكب الأرض والمشترين الجدد أن ينخفض متوسط المساحة المربعة لمنزل أسرة واحدة بنسبة 11 في المائة خلال عقد من الزمن إلى 2179، وهو الآن عند أدنى مستوى له منذ ذلك الحين. 2010.
صرح كل من Pulte وDR Horton وغيرهم من شركات البناء الكبرى في مكالمات الأرباح الأخيرة أنهم يتطلعون إلى تعزيز مبيعاتهم للمشترين لأول مرة. وقال دوجلاس ييرلي، الرئيس التنفيذي لشركة تول براذرز: “مع وجود 75 مليون من أبناء جيل الألفية، لم نكن ننتظر حتى يبلغوا الأربعينيات من العمر ويشتروا منزلهم الجديد”.
وتتوقع المحللة المالية ميريديث ويتني أن التغير الديموغرافي سيجبر أيضًا المزيد من المنازل على طرحها في السوق بأسعار معقولة، على الرغم من أنها تحذر من أن الأمر سيستغرق بعض الوقت. ويبلغ عمر نحو 55 في المائة من أصحاب المنازل في الولايات المتحدة 55 عاماً على الأقل، ويقول نصفهم في الدراسات الاستقصائية إنهم يتوقعون نقل منزل مختلف أو مجتمع مختلف مع تقدمهم في السن.
يقول ويتني: “ما يعنيه هذا هو وجود المزيد من المساكن في السوق والمزيد من المساكن التي تملأ السوق”. “سيبدأ هذا الربيع ويكتسب زخما، ولا أعتقد أنه سينتهي في غضون 15 عاما.”
ويشعر ويتني بالقلق من أنه سيكون هناك عدم تطابق بين المجتمعات القديمة حيث سيتم طرح المنازل في السوق والأماكن التي يرغب المشترون لأول مرة اليوم في العيش فيها. لكن التجارب الأخيرة تشير إلى أن فروق الأسعار تساعد في النهاية على موازنة العرض والطلب. أوستن، تكساس، التي كانت شديدة الحرارة خلال الوباء، أصبحت الآن في خضم انهيار سوق العقارات، في حين سجلت الأسعار في ألباني وبروفيدنس وهارتفورد مكاسب مكونة من رقمين على أساس سنوي.
يعد الضغط على العمولات بمثابة أخبار سيئة بالنسبة لـ 1.6 مليون أمريكي مسجلين حاليًا للعمل كوكلاء عقاريين، فضلاً عن الشركات التي توظفهم، وقد انخفضت أسهم الشركات العقارية المدرجة مثل Zillow وRedfin وCompass بأكثر من 12 في المائة منذ ذلك الحين. يوم الخميس. ولكن من الصعب أن نشعر بهذا القدر من التعاطف مع الصناعة التي تمتعت بمثل هذه السيطرة المربحة لفترة طويلة للغاية.
Brooke.masters@ft.com
اتبع بروك ماسترز مع myFT و على تويتر
